荊門(mén)城控集團“促進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展”調研報告優(yōu)秀作品代表

　　來(lái)源：中房地產(chǎn)

　　今年的中央經(jīng)濟工作會(huì )議和國家要穩定經(jīng)濟大盤(pán)會(huì )議反復強調要促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。現階段，房地產(chǎn)企業(yè)在應對行業(yè)風(fēng)險及挑戰同時(shí)，也要在新的發(fā)展機遇中持續助力高質(zhì)量發(fā)展。作為國有房地產(chǎn)企業(yè)，不僅要在應對風(fēng)險挑戰中，彰顯國企社會(huì )責任擔當，也要危中尋機做大做強，協(xié)助政府引導區域性房地產(chǎn)行業(yè)健康穩定發(fā)展。本文從當前國內、荊門(mén)房地產(chǎn)業(yè)形勢分析，探究荊門(mén)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展路徑，為荊門(mén)地產(chǎn)行業(yè)新發(fā)展提供新思路和新辦法。

　　一、國內形勢：地產(chǎn)市場(chǎng)整體低迷，行業(yè)風(fēng)險機遇并存

　　近年來(lái)，受?chē)艺哒{控、融資政策收緊和疫情影響，房地產(chǎn)行業(yè)呈下行趨勢，多家大型房地產(chǎn)企業(yè)“爆雷”，引發(fā)一系列金融和社會(huì )風(fēng)險。去年以來(lái)，恒大因發(fā)行債券到期后無(wú)法償還資金，導致房屋賤賣(mài)，后期施工停擺，直接影響荊門(mén)云湖上苑項目爛尾。據不完全統計，自2021年以來(lái)，約有58家房地產(chǎn)企業(yè)“爆雷”，其中不乏大型房地產(chǎn)公司（如恒大、陽(yáng)光城、奧園、寶能等），在經(jīng)濟和社會(huì )層面引發(fā)大量問(wèn)題，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現一片恐慌，建筑施工行業(yè)出現整個(gè)量能萎縮，導致上下游斷裂，引發(fā)大量債務(wù)糾紛，導致防范化解金融風(fēng)險、去庫存風(fēng)險和社會(huì )治理的風(fēng)險陡增。不可否認，在“雙循環(huán)”和“擴大內需”戰略下，地方性經(jīng)濟中房地產(chǎn)行業(yè)依然承擔著(zhù)經(jīng)濟增長(cháng)的重要責任。特別是近幾年受疫情影響，整體經(jīng)濟處于恢復周期，房地產(chǎn)消費依然是居民消費中最重要支出，需要通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)良性發(fā)展帶動(dòng)整體居民消費，促進(jìn)上下游產(chǎn)業(yè)活力，從而保障地方經(jīng)濟和消費、就業(yè)的穩定性。

　　隨著(zhù)我國城鎮化率提升，居民改善性需求增加，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展機遇演變?yōu)楦雨P(guān)注行業(yè)發(fā)展的質(zhì)量和水平，房地產(chǎn)企業(yè)需通過(guò)提供多元化的服務(wù)、高品質(zhì)的產(chǎn)品，獲得更高的市場(chǎng)溢價(jià)。今年來(lái)，各地陸續出臺放寬限購、融資貸款政策，刺激房地產(chǎn)行業(yè)、促進(jìn)住房消費的利好措施，以恢復市場(chǎng)元氣，重振市場(chǎng)信心，但收效仍不明顯。

　　二、荊門(mén)現狀：目前形勢不容樂(lè )觀(guān)，亟待進(jìn)行市場(chǎng)調整

　　經(jīng)調查，荊門(mén)房地產(chǎn)市場(chǎng)近幾年整體呈現萎縮狀態(tài)（城區尤為突出），市場(chǎng)持續低迷、不穩定性增加（今年上半年荊門(mén)城區僅成交土地1宗）。幾家大型房地產(chǎn)企業(yè)陸續因多元化、盲目擴張、高杠桿拿地、疫情、無(wú)限制調控、市場(chǎng)下行、銀行三條紅線(xiàn)管控等原因出現資金斷裂，導致項目停工停產(chǎn)。東寶、掇刀原民營(yíng)企業(yè)開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)基本出現爛尾。從今年1-5月房地產(chǎn)情況看，東寶、掇刀、漳河新區同比分別負增長(cháng)70.2%、49%、1.2%，出現斷崖式下滑。2019年-2021年間，荊門(mén)城區整體開(kāi)發(fā)面積從258萬(wàn)方下降至142萬(wàn)方，下降幅度達44.8%。從各類(lèi)型企業(yè)來(lái)看，降幅最大的是民營(yíng)私企，下降幅度達61.8%。截至2021年底，荊門(mén)城區已批準預售尚未網(wǎng)簽的商品住房 16293套，面積189.6萬(wàn)方。2022年，整體形勢依然不容樂(lè )觀(guān)，僅有央企、市屬?lài)蟆⑸鲜忻衿螅ㄑ筘S集團）占主導地位。上半年僅完成開(kāi)發(fā)面積44萬(wàn)方，其中國有企業(yè)表現穩定，完成開(kāi)發(fā)量已接近去年全年水平。同期，房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積同樣呈現持續下滑態(tài)勢，其中民營(yíng)私企下滑幅度明顯，從110萬(wàn)方下降至52萬(wàn)方，國有企業(yè)銷(xiāo)售面積相對平穩（附表見(jiàn)后）。

　　綜合判斷，目前荊門(mén)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于一個(gè)發(fā)展失衡狀態(tài)，與我市經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展和居民需求不相匹配，未能充分發(fā)揮對經(jīng)濟的促進(jìn)作用。過(guò)往土地供給中，民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)占據主導地位，他們關(guān)注如何快速去化、回籠資金，所以開(kāi)發(fā)項目以剛性住房為主，開(kāi)發(fā)地段偏僻，容積率高，建筑施工質(zhì)量及物業(yè)一般，往往以低價(jià)位占領(lǐng)市場(chǎng)，產(chǎn)品質(zhì)量并未得到市民認可。經(jīng)過(guò)多年的積累，造成庫存積壓、價(jià)格難以上漲等問(wèn)題。2021年，荊門(mén)市GDP處于湖北省17個(gè)市州中位，但荊門(mén)平均房?jì)r(jià)僅為4900元/平方米，一直處于全省末位，房地產(chǎn)價(jià)格與經(jīng)濟發(fā)展水平不相匹配（全省市州2021年GDP和當期房?jì)r(jià)比較情況附后）。 

　　分析造成當前荊門(mén)房地產(chǎn)市場(chǎng)下滑及房?jì)r(jià)處于全省末位、與經(jīng)濟總量不相匹配的原因，主要是過(guò)去一直以來(lái)民營(yíng)房企占主導地位的格局，剛需市場(chǎng)很多問(wèn)題沒(méi)有暴露出來(lái)，當整體房地產(chǎn)市場(chǎng)出現低迷時(shí)，其資金、拿地、施工、成本控制和品質(zhì)管理、物業(yè)服務(wù)的能力出現迅速下滑，一旦經(jīng)受不了壓力，就出現降價(jià)促銷(xiāo)、資金斷裂、樓盤(pán)爛尾，甚至“一跑了之”、或者“躺平”，給政府留下一堆“爛攤子”，其后果是擾亂了當地土地拍賣(mài)、項目開(kāi)發(fā)、房屋銷(xiāo)售、物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)，使房?jì)r(jià)不升反降，導致全體民眾財富縮水，引發(fā)社會(huì )焦慮和恐慌，削減了人民群眾共享改革開(kāi)放成果的獲得感。因此，必須通過(guò)政府引導、市場(chǎng)化運作和改革調整，才能穩住房?jì)r(jià)、穩定市場(chǎng)，走出陰霾，擺脫困境。

　　三、路徑探索：掌控土地開(kāi)發(fā)節奏，強化國企主導地位

　　剛剛閉幕的省委十二次黨代會(huì )報告提出“支持荊門(mén)打造產(chǎn)業(yè)轉型升級示范區”，房地產(chǎn)作為荊門(mén)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，如何貫徹新發(fā)展理念加快促進(jìn)轉型升級，如何支持國有房企緊緊圍繞這一戰略定位探索新的發(fā)展路徑、破局當前市場(chǎng)困境、助力產(chǎn)城有機融合？筆者看來(lái)，隨著(zhù)經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展和城鎮化加速推進(jìn)，我市居民的改善性住房需求增大，但現有市場(chǎng)產(chǎn)品難以滿(mǎn)足，缺乏高端產(chǎn)品帶動(dòng)，在房地產(chǎn)剛需飽和的情況下，需要通過(guò)堅持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)“三穩”策略、培育國有房地產(chǎn)企業(yè)主導地位、探索新的開(kāi)發(fā)路徑、鼓勵國有民營(yíng)房開(kāi)企業(yè)合作共贏(yíng)等辦法，開(kāi)發(fā)配套完善、功能齊全、環(huán)境優(yōu)美、智慧便利的高端產(chǎn)品，從而扭轉當前不利局面，引領(lǐng)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩健發(fā)展，帶活區域經(jīng)濟。

　　一是首要堅持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)“三穩”策略。即根據市場(chǎng)運行情況及國家調控政策穩定土地供應，降低土地出讓節奏，保持土地供應的基本平衡；結合庫存總量穩定開(kāi)發(fā)節奏，保持供需平衡，確保市場(chǎng)銷(xiāo)售與群眾需求一致；用國有房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)穩定人民群眾購房信心，用國有經(jīng)濟的底盤(pán)穩住房地產(chǎn)經(jīng)濟的基本面。

　　二是積極培育國有房地產(chǎn)企業(yè)主導地位。國有房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)勢在于相對成熟的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗、較為穩定的資金來(lái)源、穩定可靠的信譽(yù)保證、嚴格縝密的層層監管和關(guān)鍵時(shí)刻不講條件、履職盡責的政治擔當。截至目前，荊門(mén)本土市場(chǎng)國有房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有出現一例因開(kāi)發(fā)、施工、交付、使用和物業(yè)而出現群眾上訪(fǎng)的事件或案例，在保價(jià)格、保交房、保穩定上做出了積極貢獻，體現了國企擔當。因此，應該在集中供地、工程施工、物業(yè)服務(wù)和后期運營(yíng)上，優(yōu)先支持國有房地產(chǎn)企業(yè)，助力其做大做強，鼓勵在引領(lǐng)本土市場(chǎng)、穩定房產(chǎn)價(jià)格、促進(jìn)經(jīng)濟增長(cháng)、防范化解風(fēng)險上爭取更大作為。

　　三是探索“開(kāi)發(fā)＋施工＋物業(yè)＋資產(chǎn)運營(yíng)”房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)新路徑。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)多年來(lái)的事實(shí)證明，單純的項目開(kāi)發(fā)，其承載的市場(chǎng)風(fēng)險、后續的工程維護和物業(yè)管理都帶有很大的不確定性；高端的樓盤(pán)必須配套高端物業(yè)，否則再好的樓盤(pán)，也會(huì )降低居住品質(zhì)、拉低樓盤(pán)品位，否則，后期居住只會(huì )造成諸多社會(huì )矛盾，消耗政府管理資源，影響政府管理形象。在這一方面，我市國有企業(yè)已經(jīng)探索出“開(kāi)發(fā)＋施工＋物業(yè)＋資產(chǎn)運營(yíng)”的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)新模式，由母公司實(shí)施開(kāi)發(fā)，子公司負責工程施工、物業(yè)服務(wù)及資產(chǎn)運營(yíng)，保證了樓盤(pán)開(kāi)發(fā)后期的工程維修、物業(yè)進(jìn)駐和空置資產(chǎn)的管理租賃，能夠保證如期交房、辦證維修和提供放心的物業(yè)服務(wù)，還能保證國有資產(chǎn)保值增值。

　　四是鼓勵國有房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)鍵時(shí)刻紓困解難。縱觀(guān)荊門(mén)房地產(chǎn)市場(chǎng)，國有企業(yè)開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)，后期很少出現質(zhì)量、爛尾和拖欠農民工工資等問(wèn)題。相反，每當關(guān)鍵時(shí)刻，往往是國有房地產(chǎn)企業(yè)主動(dòng)承擔社會(huì )責任，主動(dòng)站出來(lái)替政府分憂(yōu)，為政府和社會(huì )紓困解難。荊門(mén)恒大云湖上苑爛尾后，已考慮國有企業(yè)著(zhù)手接盤(pán)，以國有企業(yè)的政治擔當，來(lái)加快處理這一棘手矛盾。這也驗證了國有房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)鍵時(shí)刻靠得住、拉得出、打得勝的優(yōu)秀品質(zhì)和屬性。

　　四、有關(guān)建議：加快推進(jìn)重組整合，扎穩荊門(mén)樓市底盤(pán)

　　綜上所述，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)無(wú)論市場(chǎng)平順期，還是市場(chǎng)低迷期，國有房地產(chǎn)企業(yè)都是穩價(jià)格、穩市場(chǎng)、穩經(jīng)濟、穩增長(cháng)的堅實(shí)底盤(pán)，必須夯實(shí)國有房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)主導地位，才能打造高端樓盤(pán)，滿(mǎn)足群眾改善型需求；建立國有企業(yè)龍頭地位，引領(lǐng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展；提升房地產(chǎn)管控能力，防范化解社會(huì )風(fēng)險。由此，我們建議---

　　一是加快整合市屬?lài)蟹康禺a(chǎn)企業(yè)。目前，荊門(mén)城區國有房產(chǎn)企業(yè)總體過(guò)剩，市政府國資委所屬每個(gè)平臺公司幾乎都有房開(kāi)企業(yè)，同質(zhì)化經(jīng)營(yíng)嚴重，存在無(wú)序競爭、資源消耗、管理內耗問(wèn)題，經(jīng)常在拿地、開(kāi)發(fā)、建設、服務(wù)上“打內戰”。建議加快整合市屬?lài)蟹康禺a(chǎn)企業(yè)，以土地、項目、資金、人才的高效整合，打造市屬?lài)蟹康禺a(chǎn)企業(yè)“航空母艦”，實(shí)現穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)和房地產(chǎn)規模化、效益化目的。

　　二是鼓勵市屬?lài)衅髽I(yè)打造優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)品牌。建議引導國有房產(chǎn)企業(yè)關(guān)注高端產(chǎn)品的打造，做大做優(yōu)增量開(kāi)發(fā)；鼓勵國有房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng )新探索“開(kāi)發(fā)＋施工＋物業(yè)＋資產(chǎn)運營(yíng)”的一體化開(kāi)發(fā)閉環(huán)模式，打造優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)品牌，形成統一開(kāi)發(fā)、統一施工、統一管理、統一運維、統一服務(wù)的新格局。

　　三是培育房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)服務(wù)運營(yíng)產(chǎn)業(yè)鏈。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)需要深耕產(chǎn)業(yè)鏈后端服務(wù)價(jià)值，發(fā)揮后期運維服務(wù)優(yōu)勢。建議重點(diǎn)提升高端物業(yè)服務(wù)能力，提高市場(chǎng)開(kāi)發(fā)項目后期運維精細化水平，彰顯住房應有品質(zhì)，體現地產(chǎn)高端價(jià)值。

　　四是支持國有民營(yíng)企業(yè)合作共贏(yíng)。一方面，篩選信譽(yù)度高、品牌好、資金實(shí)力雄厚的民營(yíng)房企進(jìn)入荊門(mén)市場(chǎng)，淘汰高風(fēng)險、信譽(yù)度差的民營(yíng)企業(yè)；另一方面，支持國有房地產(chǎn)企業(yè)與民營(yíng)企業(yè)開(kāi)展項目合作，國有企業(yè)利用其政策、土地、資金、開(kāi)發(fā)、施工、物業(yè)等優(yōu)勢，民營(yíng)企業(yè)利用其專(zhuān)業(yè)、人才、設計、營(yíng)銷(xiāo)、運維等優(yōu)勢，共同合作、共同開(kāi)發(fā)、共同提高，實(shí)現“雙贏(yíng)”。